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Aufstellungsbeschluss und Beschluss zur öffentliche Auslegung des Entwurfes der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1 "Siedlung Börnicke", Ortsteil Börnicke (6-72)

Antrag an die Stadtverordnetenversammlung Bernau bei Berlin
Vorlage Nr.:6-72
Version: 1
Eingereicht am:30.07.2014
Typ:Verwaltungsvorlage
Öffentlich:Ja

Dateianlagen:

Anlage 6-72 B-Plan Nr.1_Siedlung_Börnicke
anlage_6-72_b-plan_nr.1_siedlung_boernicke.pdf (3,66 MB)

 

Inhalt und Begründung:


Für die 17,9 ha große Fläche östlich des Börnicker Dorfkerns besteht seit Mitte der 90er Jahre ein von der damaligen Gemeinde Börmicke des Amtes Panketal aufgestellter Bebauungsplan mit dem Titel Nr. 1 "Siedlung Börnicke". Zur Heilung eines Ausfertigungsmangels ist der Bebauungsplan von der Stadt Bernau bei Berlin im Amtsblatt Nr. 5/2013 vom 15.04.2013 rückwirkend zum 02.03.1998 bekannt gemacht worden und somit rechtskräftig.

Der Plan ist ein Angebotsplan, d.h. er wurde seinerzeit ohne einen Investor aufgestellt. Die Umsetzung konzentrierte sich daher auf Einzelvorhaben im südwestlichen Bereich.
Der Bebauungsplan setzt ein Allgemeines Wohngebiet fest. Das Maß der Nutzung wird im Wesentlichen festgelegt durch eine Grundflächenzahl von 0,3 (d.h. 30 % des Grundstückes dürfen überbaut werden), Einzel- und Doppelhäuser sowie die eingeschossige Bauweise, wobei aufgrund des alten Vollgeschossbegriffes der Brandenburgischen Bauordnung von 1998 ein ausgebautes Dachgeschoss zulässig ist (Vollgeschoss = über mindestens 2/3 ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,30 m). Dieser Vollgeschossbegriff ist zum 2003 geändert worden, sodass das zulässige ausgebaute Dachgeschoss heute als weiteres Vollgeschoss gilt. Auf den rechtskräftigen B-Plan in Börnicke ist allerdings der alte Vollgeschossbegriff weiter anzuwenden, da der zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses geltende Begriff des Vollgeschosses weiter gilt
(§ 83 Abs. 3 BbgBO).
Zur Erschließung sind Straßenverkehrsflächen festgesetzt verbunden mit unselbständigen Grünflächen innerhalb der Verkehrsflächen, auf denen eine festgelegte Anzahl von Bäumen und Sträuchern zu pflanzen ist. Die Verkehrsflächen und unselbständigen Grünflächen sind bis heute noch nicht hergestellt, es handelt sich um Sandwege.

Im Sommer 2013 erwarb die Nordchronos Projekt Ltd. die nordöstlichen Plangebietsflächen von der BVVG. Zügig begann die Vermarktung und der Verkauf der Parzellen an private Bauherren.

Üblicherweise wird bei Grunderwerb von Bauflächen durch einen privaten Investor zunächst ein Bebauungsplan erarbeitet und ein zugehöriger städtebaulicher Vertrag zwischen Stadt und Investor abgeschlossen. In einem solchen Vertrag werden auch die Kostenübernahme für den Straßenbau durch den Investor sowie die Übergabemodalitäten der Verkehrsflächen an die Stadt geregelt. Nach Beschluss durch die Stadtverordneten über den städtebaulichen Vertrag und den Bebauungsplan sind die Grundstücke baureif. Erst im Anschluss daran erfolgt der Verkauf der i.d.R. bereits vorreservierten Grundstücke durch den Investor an einzelne Bauherren.

In diesem Fall bestand bei dem Grundstückserwerb durch die Nordchronos Projekt Ltd. bereits Bauplanungsrecht durch den rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 1 "Siedlung Börnicke". In Ermangelung eines städtebaulichen Vertrages war und ist die Erschließung und somit die Baureife der Grundstücke allerdings nicht gegeben. Denn gem. § 30 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) ist ein Vorhaben dann zulässig, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

Vor Abschluss eines städtebaulichen Vertrages war der Bebauungsplan zu überprüfen, ob die Festsetzungen innerhalb der Straßenverkehrsflächen (s.o.) auch nach heutigen Straßenausbaustandards und -richtlinien umsetzbar sind. Vorraussetzung der Prüfung ist ein Regenwasserbewirtschaftungskonzept, dass von der Stadt in Auftrag gegeben wurde. Die ersten vorliegenden Ergebnisse haben gezeigt, dass die Festsetzung der zeichnerischen sowie textlich bestimmten Grünfestsetzungen innerhalb der Straßenverkehrflächen so nicht umsetzbar sind und es einer Änderung des Bebauungsplanes bedarf.

Es ist nicht gelungen, einen städtebaulichen Vertrag mit der Nordchronos Projekt Ltd. abzuschließen. Daher übernimmt jetzt die Stadt selbst die Änderung des Bebauungsplanes sowie den Straßenausbau.

Vorsorglich wird darauf hingewiesen dass die bestehende Erschließungsproblematik in keinem Zusammenhang mit dem Bürgerentscheid zum gerechten Straßenausbau steht, denn im Geltungsbereich von rechtskräftigen Bebauungsplänen ist der Straßenausbau eine kommunale Pflichtaufgabe und somit nicht vom Bürgerentscheid betroffen.

Die Änderung des Bebauungsplanes wird mit folgenden Planungszielen durchgeführt:
-
Sicherung der Erschließung des allgemeinen Wohngebietes
-
Festsetzung der Verkehrsfläche unter Berücksichtigung heutiger Standards
-
Anpassung der Gebäudehöhen an die derzeit üblichen Bebauungswünsche (zweigeschossige Bauweise)

Die zweigeschossige Bauweise wurde in die Planungsziele aufgenommen, da sie die von den meisten Bauherren gewünschte Bauweise ist und somit auch die sog. Stadtvillen zulässig wären. Diese gehören in Bernau mittlerweile zum Regelfall. Insofern diese nicht in die Änderungen aufgenommen wird, würde der Vollgeschossbegriff aus dem Jahr 1998 (s. Erläuterung oben) weiter fort gelten.

Der Entwurf des Bebauungsplanes wird gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus dem wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Bernau bei Berlin aus dem jahr 2008 entwickelt. Dieser stellt das gesamte Wohngebiet als Allgemeines Wohngebiet (Einfamilienhausgebiet) dar.

Die Änderung des Bebauungsplanes kann im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB durchgeführt werden. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Durch die Änderung wird auch kein Vorhaben zugelassen, für das die Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht erforderlich ist. Anhaltspunkte für die Beeinträchtigung von FFH- und Vogelschutzgebieten bestehen nicht.

In diesem Zusammenhang wird darauf hingewiesen, dass gemäß § 13 Abs 3 BauGB von der Umweltprüfung, dem Umweltbericht und der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, abgesehen wird. Der § 4 c BauGB (Überwachung erheblicher Umweltauswirkungen) ist nicht anzuwenden.
Dennoch ist die Eingriffsregelung zu beachten. Die Eingriffs-/Ausgleichsbilanz wird infolge der vorzunehmenden Änderungen aktualisiert, Auslgeichsmaßnahmen sind andernorts durchzuführen. Dies ist im Verfahren zu klären.

Zur Zeiteinsparung im Sinne der zügigen Herstellung der Baureife werden die Änderungsinhalte zunächst nur verbal bestimmt. Weitere Änderungsinhalte werden geprüft, sind aber nach jetzigem Kenntnisstand nicht ersichtlich. Die vollständigen Planunterlagen werden der Stadtverordnetenversammlung im Rahmen der Beschlussvorlage zum Abwägungs- und Satzungsbeschluss vorgelegt. Erst im Rahmen dessen wird über die endgültige Planung entschieden.

Mit der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1 "Siedlung Börnicke" wird, vorbehaltlich des Beschlusses über die Haushaltsmittel zum Straßenausbau für das Jahr 2015, die Voraussetzung zur Erteilung von Baugenehmigungen geschaffen.


Beschlussvorschlag:


Die Stadtverordnetenversammlung beschließt
1.
die Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1 "Siedlung Börnicke", Ortsteil Börnicke gemäß § 13 des Baugesetzbuches im vereinfachten Verfahren auf der Grundlage des wirksamen Flächennutzungsplanes der Stadt Bernau bei Berlin von 2008 für den in der Anlage dargestellten räumlichen Geltungsbereich,
2.
die öffentliche Auslegung des Entwurfes des Bebauungsplanes mit folgenden Änderungsinhalten:
 
a
Planzeichnung: Festsetzung von öffentlichen Straßenverkehrsflächen ohne Aufteilung (Verzicht auf die zeichnerische Festsetzung unselbständiger Straßengrünflächen) innerhalb der bestehenden Straßenflurstücke,
 
b
Textliche Festsetzung Nr. 32: Einschränkung der Festsetzung auf private Grundstücke,
 
c
Textliche Festsetzungen Nr. 37-39: Reduzierung der Grünfestsetzungen,
 
d
Erhöhung der Anzahl der zulässigen Vollgeschosse auf maximal zwei.


Finanzielle Auswirkungen: Ja

im Verwaltungshaushalt: Ja
im Vermögenshaushalt: Nein

  Einnahmen Ausgaben
geplant: 8.000 EUR €
Haushaltsstelle: KST5111000 SK5211002
jährliche Folgen:

 

  Deckung
planmäßig: Ja
überplanmäßig: Nein
außerplanmäßig: Nein
Mehreinnahmen: Nein Haushaltsstelle:
Minderausgaben: Nein Haushaltsstelle:

Beratungsfolge:

Ausschuss/Gremium Termin J N E
Ortsbeirat Börnicke 27.08.2014 2 1 0
Stadtentwicklungsausschuss 27.08.2014 4 0 4
6. Stadtverordnetenversammlung 04.09.2014 0 0 0
Ortsbeirat Börnicke 01.10.2014 0 0 0
Stadtentwicklungsausschuss 08.10.2014 9 0 0
6. Stadtverordnetenversammlung 16.10.2014 0 0 8
 
 
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Zuständigkeitsordnung für die ständigen Ausschüsse der Stadtverordnetenversammmlung der Stadt Bernau bei Berlin und den Bürgermeister in der Fassung der fünften Änderung vom 12. Juni 2019 (Lesefassung)

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